（房市示意圖。圖／林昱均）
前央行總裁彭淮南退休後換屋，透過「自用重購退稅」撙節土增稅。財長蘇建榮23日於立院財委會前受訪時表示，土增稅的自住重購退稅為我國既有稅制優惠，全民皆可適用。
所謂土增稅重購退稅，也就是個人重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，貼補買新房子土地總額價款的差價。
不過，若要適用土增稅重購退稅，原有房地產有三大限制，包括由本人、配偶或是直系親屬設籍，其次是在簽約買賣前一年內皆無出租或營業情形，第三是土地上房屋為土地所有權人所持有。
另新購房地產也有三大限制，包括新土地所有權人與舊土地持有人為同一人，且新購土地地上房屋需為土地所有權人或其配偶、直系親屬持有並辦理戶籍登記。
最重要的是，購入新房地產後五年內不能移轉（如出售、贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何一人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。
此外，不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在兩年內，還有新買房屋的土地移轉現值總額須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
財政部賦稅署也指出，自住戶換屋除適用土增稅重購退稅優惠外，在房地合一稅也可自行選擇任一種優惠，包括重購退稅與自住減免優惠，其中以重購退稅最優惠，轉售低價屋、購入高價屋，可退還全數所得稅額、形同免稅；但轉售高價屋，購入低價屋則按比率退稅。
房地合一稅制規定，重購退稅為個人、配偶、未成年子女設有戶籍，且出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用，只要出售舊屋後兩年內重購新屋，即可申請適用，可先繳房地合一稅再全額退稅，等於免課所得稅，惟五年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。
至於房地合一自住減免指的是如果個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年，且無供營業使用或出租，轉賣時課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部分則按10％稅率課徵，但六年內僅限使用一次。