2019-02-09・工商-綜合報導

2019-02-09・工商-綜合報導
金豬年台灣房市大解析(北、中、南)

大安、南港、板橋、新店 雙北 聚焦4大超級戰區

農曆開春後,2019年北台灣房市即將提前展開推案熱潮,最新調查顯示,今年建商推案積極度將不遜於2018年,全年量增上看5~10%,尤其聚焦年度四大超級戰區:大安、南港、板橋、新店,其中不乏高價、大量的指標案,考驗金豬年的買方接受度。

2019年 北台灣房市4大超級戰區
2019年 北台灣房市4大超級戰區

住展雜誌研發長何世昌分析,2018年房市已穩步回溫,讓利風潮不像2015~2017年那麼明顯,降價個案明顯減少,北台灣都會區全年推案量更是飆破1.1兆元、衝上史上第三大量,預期2019年更不會寂寞,推案狂潮可能持續爆發。預期最熱門的一級戰區,會聚焦在台北市大安和南港,新北市板橋和新店等四大熱點,建商已磨刀霍霍。

以大安區來說,何世昌表示,近年來大安區豪宅市場戰火愈燒愈旺,銷售中指標案如「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「和平大苑」、「敦南御邸」、「吉美大安花園」等,其中「元利信義聯勤」已實價揭露每坪成交行情達299萬元,刷新史上最貴豪宅成交單價紀錄,顯然豪宅買氣有解凍回暖的趨勢。

進入2019年,何世昌觀察,已有幾個大安區指標案可以掌握,包括年初已開賣的敦化南路市民大道口的中興電工「敦南御所」、先建後售的捷運信義安和站共構豪宅「首泰信義」,及三圓建設已動工的正義國宅都更案「Diamond Tower」。

其中「敦南御所」開出每坪250萬元,「首泰信義」則可望是史上每坪單價最高的百坪大戶捷運宅,要挑戰每坪200萬元應不成問題,頗具指標。

沉寂一陣子的南港,2019年以南港輪胎總銷800億元的指標大案「世界明珠」最受矚目。全案在2015年通過都審程序並核定在案,開發商因應南港區都市計畫通盤檢討,已調高住宅比例到5成,相關配置也有調整。

惟1月17日都審會考量南港輪胎基地位處東區門戶計畫核心區塊,並緊鄰南港車站,為帶動周邊產業發展之關鍵指標案,就東區門戶發展、產業定位以及立體通廊連接等議題討論後,認為還需再整合,全案待完成都審。

至於新北市板橋、新店,一定是今年最有看頭的超級戰區。何世昌表示,這三年板橋江翠挾著坐擁河景第一排、每坪最低只4字頭的房價優勢,強吸買氣,2019年已蓄勢待發的建商就有國泰、東騰、鉅陞、立信機構等,計畫推出大案,預期可望推升板橋為今年新北市的推案王之一。

另外更要聚焦新店,尤其央北重劃區在2018年已打出漂亮的幾仗,國泰、國美等優質建商的新案,都逆勢開高,一舉突破每坪7字頭的均價、成交也落在6字頭,屢屢開出紅盤,令人驚豔,也跌破很多建築同業的眼鏡。

進入2019年,何世昌表示,計畫即將推出新案的一線品牌建商,後續在新店央北的開價,可能還會往上創高;其中以長虹、宏普等公司,「插旗」的基地條件相對較優,面對公園第一排,市場預期還可能再刷新更高的區域單價紀錄,另外國泰、遠雄、新潤、聯上發等,今年手中也會準備推出新案較勁,預期案量可能比去年更爆炸。

上述四大熱點,在2018年來已躍居市場的觀察指標,不少建商銷售成績也優於原本預期。據住展統計,2018年北台灣各行政區當中,大安區以652.7億元的推案量,高居各區之冠;新店則以逼近600億元,排名第二;至於板橋,去年則推案達519億元,排名第四;惟有南港,去年推案熱度不如其他區域熱鬧,建商相對低調保守。

市場預期,2019年的熱門戰區可望延續去年的趨勢,惟總體房市還沒復甦,中美貿易戰所帶來的景氣變數又令人憂心,若建商開價一再創高,將考驗消費者的接受度和信心度。

工商快閃2
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台中 總推案拚2,000億

台中房市2019年推案量一覽
台中房市2019年推案量一覽

019年台中房市可望延續2018年的買氣,總推案量維持1,800億元以上的量能、甚至有機會挑戰2,000億元!台中市不動產開發公會市調委員會指出,2019年不僅生活機能佳的舊市區,例如西區、北區、西屯區推案熱絡外,新推案大都集中在三大新興重劃區;2房小宅產品依然是主力,但3、4房換屋型產品也不少。

此外,今年台中總銷金額逾百億的超級大案,則有勤美集團旗下璞真建設、位於草悟道商圈的「勤美之森」豪宅案,以及興富發建設的「烏日高鐵特區」雙建案,都將於年後正式進場。

台中市不動產開發公會市調委員會進一步表示,在低總價產品持續熱銷帶動下,2019年的推案熱區聚焦在北屯區、太平區及烏日高鐵特區等三大重劃區,還有台中海線地區(含沙鹿、清水、梧棲、龍井等區域),也是今年的推案熱區之一;不過,單是北屯區、太平區及烏日三大重劃區,預估在產品百花齊放下,推案總金額超過千億元。

尤其是北屯區,隨著台中捷運綠線通車在即,以及COSTCO好市多進駐等利多議題持續發酵下,預估北屯區(含北屯機廠捷運特區、單元12、11期重劃區、廍子區等)超過10億元以上的新建案,將有超過40個陸續進場,整體推案金額預估高達500億元,囊括台中市2019年整體推案量近3成。

包括上市建商如國泰、達麗、富宇,以及精銳、惠宇、陸府、大城、登陽、元城、舜元等在地知名建商,今年在北屯區都有新建案將進場;北屯區可說是2019年台中房市的超級戰場。

此外,龍寶、精銳、惠宇、興富發、櫻花建設、麗寶集團旗下的建義建設等建商,2019年在烏日高鐵特區都有推案計畫。其中,推案量遍及全台的興富發建設,首度插旗烏日高鐵特區,目前正在整地,預計年後正式進場,總銷超過170億元,將是台中今年單一個案最大的推案量體。

而精銳建設首度進軍烏日高鐵特區的新案,預計農曆年後進場;至於龍寶烏日高鐵二期醞釀許久,預計329檔期前後進場。

至於太平區,推案區域聚集在新光區段與太平舊市區,今年包括大毅「熊幸福」案,總銷35億元;櫻花建設「育賢路」案、義昌興建設「日光講義」案,以及太子、盛邑、鴻邑、長平等建商,今年在太平區都有推案規畫。

此外,位於南屯區的嶺東特區,今年將有三大建商同時布局推案,包括麗寶集團、豐邑建設與力麒建設,大都規畫2~4房產品。

台中市不動產開發公會表示,由於首購剛性購屋需求當道,台中近兩年推出的產品以低總價、2房小宅為主力,坪數大都在25~40坪之間;不過,隨著買氣逐漸回溫,2019年新推案已看到許多規畫45~60坪的換屋型產品出現,而這類換屋型產品聚集在11期重劃區、草悟道、單元2等生活機能成熟、或是地價高昂的區段。

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高雄 2持穩、4快增

高雄近9年申報開工推案統計摘要
高雄近9年申報開工推案統計摘要

高雄市房地產市場進入2019金豬年,將呈現「2持穩、4快增」的格局,整體房價和交易量,將出現穩定走勢,但市區的商辦、捷運宅、首購、以及鳳山區住宅買賣,將快速增長。

南台灣代銷天王、上揚國際建築團隊執行總經理林聰麟表示,上揚2018全年代銷建案總額約1,100億元,2019年第一季初估代銷金額已達500億元,其中,在高雄的部分就達200億元,因此,2019全年代銷總額將突破2018年總量。

林聰麟認為,金豬年的高雄房市,量、價的穩定成長,幾乎沒有懸念,但除了這「2穩定」,另有4個項目,將出現快速增長,其中之一是商辦市場。

他說,高雄近20年來,新推出的商辦非常稀少,在韓國瑜當選高雄市長之後,市場對於企業投資高雄的預期心理,將帶動高雄商辦的高度需求,而想要進軍高雄的企業,應該會選擇全新商辦,而不是屋齡超過15年、甚至20年的大樓。

因此,「只要每坪售價20多萬元的新建商辦,一定大賣」,林聰麟表示,更何況,要讓企業當高雄總部、或高雄分公司的商辦,在區域上,通常屬於農16、亞灣、博愛路、或市中心的重要位置,如以投資角度進場,買高雄商辦出租,投報率也將比台北多出一倍。

第二是高雄捷運宅的快速增長,他指出,軌道經濟或捷運宅,在運轉的前5年,民眾都還處於適應調整期,但進入五到十年的成熟期之後,接受度將被凸顯出來,其中每坪售價1到2字頭的捷運宅,將在2019年大賣,特別是捷運紅線的小港、楠梓和橋頭捷運宅。

林聰麟說,首購宅今年還是很多,市場會出現很多2房和3房產品,但是,小宅將與所處區位、或是否捷運宅而決定銷售命運,至於區位上的增長速度,他則看好鳳山區。

因為,在人口統計上,鳳山和大寮區人口約60萬人,等於南高雄的人口總和,但是,推出的案量大約介於1,000戶到2,000戶,根本供不應求,林聰麟說,現在市況是,只要總價1,000萬元以下的住宅,「幾乎是秒殺成交」。

高雄市不動產開發公會理事長張永義則認為,「韓流」助長高雄城市行銷和國內外的曝光度,在趨勢上,高雄房價已經確定底部了,成交量也將向上提升,預估整體可望成長10%,雖然人工、建材和原料上揚帶動房價,但應只是合理反應成本,尚未有飆漲情形。

在土地需求上,他建議,高雄市政府還是要扮演市區重劃抵費地的正常標售,土地供需才能正常,否則,光是私有地主的買賣,恐將帶動土地明顯上漲,不利於整體房市穩定。

金豬年房市在整體趨向樂觀的同時,京城建設發言人周敬恆表示,京城將按表操課,新案陸續推出,舊案加速出清,因為,高雄雖然總價1,000萬元以下的房子幾乎缺貨,但京城產品結構不同,主要鎖定首換或豪宅,因此,在樂觀的趨勢上,只要順勢而為即可。

 

 

(工商時報/蔡惠芳、曾麗芳、顏瑞田)

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