動輒6%以上的高投報率、投資東協10國你跟進了嗎？高投報率伴隨著政治政策、經濟匯差以及人口紅利等要素，不僅讓人擔憂、更不知道該如何選擇國家與標的。專家建議「三步驟」，先看國家政經、降低風險，其次觀察不動產看漲與否，最後才是尋求長期穩定投報率，就可以安心投資。
哈塔瑪斯國際地產台灣區總經理陳啟明直言， 把握「先選國家」的大原則，看政經局勢最重要，「判斷國家政局是否穩定、經濟是否成長、勞動人口紅利是否增加，以及購買區段基礎建設是否完善或持續改善中，都是重要考量。」
淺談東協10國 從政經局勢與人口紅利判斷
陳啟明認為，在東協10國中，新加坡穩定，但房市內需規模小、政策不利於外國人房價投資；汶萊有國家福利政策、國家補貼住宅政策支撐，房價不漲、因此不適合房地產投資。
寮國、柬埔寨、緬甸的共通點，就是軍政府主政、政局不穩定等要素；雖然長期經濟發展前景看好、但目前整體發展還沒有達到規模經濟，人均所得太低，內需市場不高，目前只能做低階代工的經濟發展，未來發展還需要一些時間。
印尼、越南、泰國，人口有9千萬至2億人，有人口紅利、人口素質倶佳，不過印尼對於外國人投資不動產的法規不夠嚴謹與保障，投資獲利高之餘也要注意。越南整體發展性佳，但要特別留意排華、排富情況發生，雖然有獲利空間，但財產與人身的安全性要特別留意。
越南需留意排華排富 泰國需注意投報率下降
而國人最熟悉的泰國相當適合旅遊、吸引世界遊客前往，加上國民所得超過5000美元、更讓外資持續進場投資，成為支撐當地不動產發展的最有利條件；加上曼谷交通建設持續發展中，機場是世界第三大等條件。不過，泰國人口紅利即將在2025至2027年達到最高峰，而勞動人口紅利現在最高峰，所以必須留意房價發展，未來外資以及國家經濟建設與人民所得的增長狀況，是否可以推升未來房價的趨勢，還是值得留意；現在曼谷市中心投報率約5%，日後可能必須留意投報率下滑問題。
陳啟明認為，目前最值得台灣人投資的二個國家，分別為馬來西亞與菲律賓。「這兩個國家政局穩定、經濟穩定高速成長，加上勞動人口紅利至少還有30年以上，代表房地產價值還有很高的成長期，非常值得投資。」
馬來西亞政治風險低 菲律賓內需市場強
他進一步表示，馬來西亞最起碼還有40年的人口紅利發展、勞動人口紅利至少還有30年的榮景，更是是目前東協10國中人口紅利維持最高的國家之一；加上人口教育素質、人均所得超過一萬美元以及政治環境、治安等條件僅次於新加坡、汶萊，且房價與家戶所得比是東協國家最低的，首都的重大交通建設與金融中心陸續完工中，是非常值得投資的。
而菲律賓，人口紅利至少還可以到2090年、人口勞動紅利至少還有65年，成長期同樣很高。陳啟明表示，菲律賓日前取代印度、成為世界上BPO商業流程外包最大的國家，每年為國家創造250億美金以上的產值，很多國家在首都馬尼拉成立區域總部及分公司，所以商辦需求優於住宅。再者，在海外工作的菲律賓，每年匯500億美金以上外匯存底回國，大部分用於置地、買房，情況與台灣類似，有很強大的住宅內需市場的支撐，因此菲律賓非常適合投資各種商辦類與小坪數的住宅項目。
(中國時報/張瑞傑)