今年第4季以來，大陸房企面臨銷售增速下滑及償債高峰期，恒大研究院發布研究報告指出，今年下半年至2021年是房企的債務集中兌付期，各年度規模分別為2.9兆（人民幣，下同）、6.1兆、5.9兆和3.4兆元，同時，過大債務讓房企對資金的渴求更強烈，但目前融資成本太高，將使房地產市場強者更強、弱者更弱的分化局面加劇。
根據同策研究院研究資料顯示，10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，是今年以來首次單月跌破400億元大關，更創下去年1月以來單月融資額新低；11月，40家典型上市房企融資總額升至505.92億元，較上月增長28.85%；12月，各大房企再加快融資步伐。
融資成本上升
融資需求不斷增加，導致房企的融資成本大幅攀升。克而瑞統計資料顯示，11月房企發債融資的平均成本為8.54%，為2015年以來單月最高標準；前11個月房企平均融資成本達6.32%，已超過去年平均值。以恒大為例，其發行的18億美元債券中，5.9億規模的5年期債券利率高達13.75%。
值得注意的是，在融資成本上升的背景下，很多財務穩健的龍頭房企融資優勢更凸顯，以萬科為例，去年公司淨負債率為8.8%，貨幣資金達1741.2億。萬科首席財務官孫嘉在今年3月業績會上表示，受市場環境影響，近期融資成本有些微增加，但仍維持在行業內較低標準。
走向強者更強
而這樣的狀況讓部分財務穩健的龍頭房企從中看到了逆勢擴張的機會，趁中小房企被迫放緩拿地速度降低負債之際攻城掠地，例如，萬科一方面不斷強調6300億銷售回款的目標，另一方面以低成本加快融資，僅第三季萬科合計拿地金額就達到58.7億元，相當於恒大、碧桂園、保利、融創四大房企拿地金額的總和。
同樣充滿野心的還有保利，資料顯示，今年前三季，保利累計新拓展項目108個，獲取總成本1636億元，拿地金額占銷售金額的53.9%，有業內人士指出，去年掉落到行業第五名的保利，今年有望重返前三名。
在融資能力、融資成本的分化下，房市場市場也進一步分化，相對於龍頭房企，很多資金緊張的中小房企則成為被大型房企收割的「韭菜」，被迫不斷退出市場。
中央定調 房產調控政策不變
中共中央政治局13日召開會議，此次會議和10月底召開的會議一樣，隻字未提房地產，在業內人士看來，中共中央政治局會議不提房地產意味著大陸當局將繼續貫徹「遏制房價上漲」的精神，即調控政策的方向不會改變。
13日，中共中央政治局召開會議，分析研究2019年經濟工作，值得注意的是，此次會議依舊沒有提到房地產，對此，中原地產首席分析師張大偉認為，這意味著調控政策方向不會改變，今年11到12月，房地產政策維持平穩，全國城市的政策基本上也處於平穩狀態。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則指出，目前大陸房地產市場的主要基調仍是「穩房價」，在經過一段時間的調控後，房地產市場已趨於降溫，因此政治局不提房地產，意在維持現狀，預計降溫態勢將會延續一段時間。
據了解，今年大陸全國房地產調控政策多達438次，刷新歷史調控記錄，較去年同期相比高達75%，成為房地產歷史調控政策最密集的年分，不少業內人士預期調控依然維持力度。
另一方面，大陸國家發改委12日發布通知指出，支持建築業、房地產業滿足營業收入大於300億人民幣等指標的優質企業進行發債融資，針對這個舉措，負責參與該文件撰寫的權威人士表示，大陸國家發改委對於大陸國務院關於房地產調控的決策部署是一貫堅決的，而且是非常嚴厲的，這一點在企業債券融資方面也是一致的。目前大陸國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目，這幾年，企業債券在貫徹執行房地產調控方面的政策沒有變化。
（記者／林汪靜）