2018-10-06・旺報-綜合報導

2018-10-06・旺報-綜合報導
北京「限競房」遇冷 去庫存不足4成

入市18個項目 僅8個有網簽記錄 銷售不如預期

「限競房」成為今年北京房市的關鍵詞。9月以來,北京限競房密集入市,是北京政府希望緩解市場供需矛盾,引導市場回歸理性的舉措,然而,市場整體銷售不如預期,北京限競房意外「遇冷」,數據顯示,已經入市的18個限競房項目中,只有8個項目有網路簽約記錄,網簽套數1100套左右,網簽率僅11%,平均去庫存率不足4成,讓人跌破眼鏡。

據諸葛找房研究中心資料顯示,截至9月28日,入市及待入市項目共計70個,其中入市專案18個,可提供9826套房源,但僅有8個項目有網簽記錄,網簽套數在1100套左右,網簽率11%,市場較冷。而公開資料顯示,下半年以來,同期商品住宅總供應15561套,面積200.2萬平方公尺,也意味著北京限競房已經超過新房市場占比的6成以上。

位置偏遠 限售期長

據了解,北京限競房遇冷,是多重因素疊加造成。首先,在目前的房市下行期,購房者紛紛選擇觀望,對於房市而言,預期簡直比金錢更重要,一旦預期改變,信念也會崩塌。

6月8日,北京市住建委網站公布了三則限競房預售許可預告。(取自《華夏時報》)
6月8日,北京市住建委網站公布了三則限競房預售許可預告。(取自《華夏時報》)

再來是限競房的位置不好,這些房產多分布在北京五、六環之間,以大興、昌平、房山等區域為主,有的則更為偏遠。再加上周邊公共、交通設施不全,也就造成了去化不足的後果。

而最大的影響是限競房5年禁售,從拿到房屋所有權狀開始,5年內禁止上市銷售。但目前市場上的限競房,大多要在交房2年後,才能拿到房屋所有權狀,假設今年買房,以2年後交房來算(也就是2020年),共9年的限售期,大部分民眾並不接受,因為時間越長,變數就越大,也會增加家庭的換房難度。

供應量大 觀望者眾

最後是限競房,供需關係趨緩。今年6月以來,3個多月的時間已經有18個項目入市,供應量近萬套,而且有大陸自媒體統計,還會有15個左右的項目預計年底入市,這麼多的項目將在一定程度上拉長市場的成交週期。

在整體市場不被看好的情況下,有房企人士表示,多數房企都在夾縫中求生存,而明年依然是限競房集中入市的年分,房屋同質化、短板明顯,未來房企將面臨更大的競爭與挑戰。

不過,諸葛找房資料研究中心首席分析師陳雷提到,從好的方面說,限競房讓未來半年甚至一年的北京房價可控,在目前大部分商品房均為限競房的背景下,既穩定了新房市場,同時中古屋市場也穩定。

金九失色 北京中古屋網簽數小增

一般來說,金九銀十是大陸房市的傳統旺季,但今年表現並不佳。根據中原地產近日發布的市場交易數據顯示,今年9月,北京中古屋網路簽約數為15283套,與8月淡季相比僅上漲1.64%,漲幅幾乎是歷史同期最低。

根據中原地產公布數據顯示,9月網路簽約數為15283套,與8月成交的15036套相比僅上漲1.64%。另據諸葛找房中古屋掛牌均價資料顯示,北京9月中古屋掛牌均價為1坪829114元(新台幣,下同);8月中古屋掛牌均價為1坪838409元,與上月相比下降了1.1%。

今年大陸房市「金九」成色不足,北京中古屋簽約數比8月淡季僅上漲1.61%。圖為北京民眾查看二手房源。(新華社資料照片)
今年大陸房市「金九」成色不足,北京中古屋簽約數比8月淡季僅上漲1.61%。圖為北京民眾查看二手房源。(新華社資料照片)

從中古屋成交量來看,雖然9月受到公積金政策收緊的推動,但表現仍不足,金九與淡季7到8月的簽約量基本持平。

數據也顯示,今年前9月,新建商品房合計網路簽約數16387套,簽約總額為1033.47億人民幣,在均價翻倍的情況下,總金額仍然低於2014年同期。而9月北京新建商品房簽約數2944套,其中有超過800套是限競房,成交價均在1坪65萬左右。

對於北京房市金九銀十不再的狀況,中原地產首席分析師張大偉認為,在商業貸款、公積金貸款雙重收緊的房地產調控下,購房者開始觀望,且熱點城市的交易量開始下行,購買力也很難再支撐市場繼續衝高。此外,在調控政策嚴格的北京、上海等城市,房價已開始下降。

另一方面,隨著房市趨冷,各大房企去庫存壓力逐漸增大,據了解,大陸各地房地產再現大規模促銷,排名前三的龍頭房企碧桂園、恆大、萬科旗下的房產均有打折、降價的情況,其中萬科更是高調地喊出要「活下去」的口號。目前,萬科在大陸全國推出不少房產降價促銷的活動,以加速去庫存與回款。

(記者/林汪靜)