陸再出手嚴控房企融資風險!面對上半年建商發債已突破6000億元（人民幣，下同）規模，為完善市場監理，大陸國家發改委近日發布通知，提出4項要求，例如建商發行外債只能用於置換未來1年內到期的中長期境外債務等，關鍵就是要防控建商發行外債風險。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，此次發改委發布《通知》，體現防範金融風險的政策導向，提醒建商確需對融資收緊等趨勢有清醒認識。
在近期大陸官方多次出手來收緊融資環境下，也讓房地產公司的融資成本出現罕見的極端分化現象。本月8日，中海地產發行的一筆港元票據息率低至2.9%，刷新同業最低利率；但3後泰禾集團在新加坡掛牌發行的美元債券，票息則高達15%，兩者相差5倍。
發債已破6000億人幣
據《21世紀經濟報道》指出，這顯示建商融資的「冰火兩重天」，類似中海的央企挾帶成本資金優勢在上半年土地市場所向披靡，而泰禾則深陷資金危機，不得不轉讓多個項目股權度日。
而從數據上觀察，大陸官方也確實不得不警覺。據Wind統計顯示，2019年以來，大陸建商境內外合計發債規模已達6047億元，超過2018年同期規模。
建商海外發債達頂峰
另看到2019年以來，建商計畫發行海外債已達104檔，擬發行規模384.47億美元，無論數量、規模均創同期歷史新高，且已接近2017年全年規模。
就官方限縮融資的舉體動作，近日大陸國家發改委印發《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，主要有4項要求。第一是規範建商發行外債只能用於置換未來1年內到期的中長期境外債務；第二要求建商在外債備案登記申請材料中，要列明擬置換境外債務的詳細資訊如債務規模、期限情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》。
該《通知》也要求建商發行外債要加強資訊揭露，在募集說明書等文件中明確說明資金用途，第四是建商應制定發行外債總體計畫，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，有效防控外債風險。
陸限縮融資 長租公寓業務受累
大陸官方對建商融資出現限縮，也讓房地產開發業者在業務發展資金投入更為審慎，包含去年大熱的長租公寓業務，就傳出不少業者進行調整，例如朗詩綠色集團先前公告，將長租公寓在內的5項業務剝離至控股公司朗詩集團；另有多家房企的長租公寓業務發展也不太順利或處於虧損。克而瑞公司數據也顯示，上半年建商營運的風向趨於收斂、拓展增速放緩。
對此情形，《華夏時報》引述58安居客房產研究院首席分析師張波說，從長租公寓行業本身來看，第一階段「群雄並起」接近結束，品牌數量的快速增長期已近尾聲，觀察2019年長租公寓企業數量已經有了一定減少。
張波進一步指出，未來長租公寓的發展第二階段，將是行業集中度的提升，也就是「寡頭之爭」，且這一階段將持續較長時間。他說即便是長租公寓的前段班企業，短時間內也難以獲利，但非前段班的生存發展空間更是縮小，因此大量中小品牌的長租公寓品牌未來被淘汰出局也屬正常。
房東東創始人全靂指出，大部分長租公寓機構現在存活是靠融資，尤其中小長租公寓機構的融資成本很高，平均在15%左右，預計今年長租公寓將度過一個明顯的資金寒冬，虧到哪一年都不知道，哪怕報表做得再好看，今年也很難融到錢。
張波則分析，租賃機構的獲利預期和用戶租金接受度的矛盾依然存在。透過58安居客房產研究院數據顯示，約8成租客月薪在萬元（人民幣，下同）以下，能接受租金在一線城市大多每人2000元左右，但現實供應的租賃房源來看，多數都超過租房者預期。
（記者／吳泓勳）