大陸經濟發展的空間結構正在發生變化，近兩年土地市場分化明顯，一二線城市尤其是強省會城市的土地收入高漲成為市場主角。透過統計大陸26個省會（自治區首府）城市的房地產開發投資占全省的比重，有8個城市占比超過所在省分的一半，主要集中在西寧、銀川、長春、西安、武漢等西北、東北地區；如以單純金額看，則以杭州3397.27億元（人民幣，下同）在26城中位居榜首，鄭州、廣州也同樣超過3000億元。
據第一財經報導，反觀東部沿海發達地區的大部分省會城市，在所在省分的房地產開發投資首位度要低不少。26城中有8個城市的房地產開發投資占全省的比重低於1/3，分別是福州、杭州、合肥、南京、廣州、石家莊、濟南與呼和浩特。
與GDP首位度緊密相關
所謂「首位度」是指用來衡量城市發展的參數，一般是指在省域範圍內，第一大城市的某個經濟指標占全省的比重，也代表該城市在所屬區域的實力。尤其房地產開發投資首位度與GDP首位度是緊密相關，一般來說，大部分省會城市的房地產開發投資首位度會超過GDP的首位度。
若以單純金額來看，杭州以3397.27億元在26城中，位居房地產開發的金額榜首。觀察杭州房地產開發投資多，跟近年土地出讓金規模大有關。據中原地產研究中心資料統計，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元、2018年達2501億元、2019年增加至2836億元。
13個城市比重超過4成
但從26城房地產開發投資占全省比重來看，表現就不完全一樣。當中有13個城市比重超過40%，其中8個城市占比超過省分一半，分別是西寧、銀川、長春、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明。從區域分布來看，主要在西北與東北地區。
聚焦看到占比前2名的西寧與銀川，比重分別為71.6%與68.3%，這與當地經濟格局有關。觀察青海與寧夏2省地廣人稀、經濟總量較小，加上受自然地理條件限制，讓省會城市聚集人口、經濟體量占比自然較高，比如銀川占寧夏的GDP比重就超過了一半，西寧比重也在45%左右。
陸前4月商業地產 量價齊跌
中國指數研究院發布5月商業地產市場月報數據，據資料總結1到4月商業地產市場整體表現來看，從需求端來看，全大陸商業地產銷售面積為2471萬平方公尺，年減幅29.9%，但降幅較1至3月縮小5.5個百分點；商業地產租賃方面，第1季重點城市主要商圈的商辦租金較上季跌0.82%。
另在土地市場方面，全大陸300城當中的各線城市間分化仍較明顯，觀察量價趨勢上，今年前4月一線城市量升價跌、溢價率下降；二線城市量價齊降、溢價率下降；三四線城市量穩價升、溢價率逆向上升。
據大陸和訊網報導，中指研究院認為2020年第1季新冠肺炎疫情在全球蔓延，讓宏觀經濟持續下行壓力影響，導致大陸重點城市的主要商圈的商辦市場的需求與租金下降，平均租金為每日、每平方公尺4.9元（人民幣，下同）、跌幅為0.82%，進而看到租金本季恐繼續下跌。依照城市等級來看，一、二線城市的商辦租金也將繼續下跌。
從供應端來看，全大陸的商業地產開發投資額、新開工面積與上年同期比較，降幅較1到3月有所縮小。其中數據顯示2020年1到4月的商業地產開發投資額為4675億元、年減8.6%，但降幅較1到3月縮小4.9個百分點；而商業地產新開工面積為5243萬平方公尺、年減22.8%，也較1到3月縮小9.3個百分點。
另外看到銷售數據顯示，今年前4月全大陸的商業營業用房的銷售面積為1828萬平方公尺、年減幅為29.1%，降幅較累計前3個月縮小6個百分點。
（記者／吳泓勳）