大陸住房制度改革（房改）經歷40餘年，早在1978年被稱為「中國改革開放和社會主義現代化建設的總設計師」的鄧小平就提出關於房改的問題。根據中國社會科學院財經戰略研究院副研究員王振霞在2018年發表的紀念改革開放40周年專題文章歸納，大陸40餘年的房改歷程共可分為4大階段，這些改革取得顯著的效果，也遺留諸多難題。
第一階段，1978年-1993年：以「出售公房」為主要內容的住房商品化探索階段。中共建制以後，政府和國有企業一直是住房投資、建設、分配和維護的主體，通過公有住房實物福利分配的方式滿足城鎮居民住房需求。企業職工申請並通過資格審核後，向所在工作單位繳納較低的租金，即可享受單位公房的使用權。
住宅商品化 1980年試點
80年代初開始了以「公房出售」為主要內容的住房制度改革，其目的是以售房代替租房，給企業甩包袱。1980年6月，中共中央、大陸國務院批轉《全國基本建設工作會議彙報提綱》，這是中國住宅商品化改革的開始。通過在部分城市試點的方式，由企業、個人和政府各承擔房價的1/3（即三三制），鼓勵職工自主購房。
第二階段，1994年-2000年：以權力下放為特徵的住房商品化全面推進階段。1994年，國務院發布《院關於深化城鎮住房制度改革的決定》，提出按照國家、企業和個人合理負擔的原則進行住房體制改革，將公房實物分配改為貨幣工資分配，建立面對中低收入的保障性住房和面對高收入家庭的商品房，建立住房公積金制度。至此，開始全面市場化的改革。
2000年後 啟動價格調控
在這階段分4步驟進行房改，首先，房地產建設的收益下放至企業和地方政府；其次，運用市場機制，鼓勵居民購房；第3步，探索金融對住房改革的支持作用，中國人民銀行批准煙台、蚌埠兩市進行住房金融制度改革試點，吸收個人住房儲蓄與提供長期低息貸款，向房地產開發企業提供必要的流動資金，同時，在全國範圍內發展住房合作社；第4步，提出成立專業的房地產企業，減輕普通企業的建房負擔。
第三階段，2000年-2015年：以價格調控為主要內容的住房市場建設階段。進入2000年之後，價格調控成為大陸房地產市場建設的重要內容。2005年3月，國務院辦公廳下發了《關於切實穩定住房價格的通知》（老國八條），首次提出對房價過快上漲的地區實行行政問責，將穩定房價上升至政治高度。2006年5月，國務院辦公廳轉發建設部等九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國六條）。此後，相關部門不斷出台各類價格調控政策，主要調控方式可以概括為需求控制與加快保障性房建設。
抑制炒房 人民住有所居
第四階段，2016年至今：回歸住房的基本功能的房地產市場規範發展階段。2016年中央經濟工作會議明確提出，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落等。
十九大報告提出，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。新的調控政策的指向，是回歸住房的基本功能，建設有序發展的住房市場。（記者／葉文義）