大陸開封市政府網站最近公告「取消新房限售令」，但沒想到，當日開封又立刻撤銷這個政策，有房地產銷售人員表示，開封房地產政策的糾結背後，其實是一線建商大舉進入，使得當地房地產存量加大，去庫存成為新難題。不過，專家認為，開封限售令開放「一日遊」不可取，調控政策應謹慎，保持市場的平穩是核心。
據《中國證券報》報導，開封市政府20日取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年即可上市轉讓的交易時限、取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限，但開封隨即又撤銷這個政策，對於撤銷「取消限售」的原因，開封市住建局表示，此決定未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響也缺乏充分的預判和評估。
鄭州回暖開封更冷
開封「取消限售」，在一些地產經紀人看來，是正常的事情。一名從事6、7年房地產銷售的開封杞縣人陳君就坦言「畢竟今年賣的不是很好。」據克而瑞報告顯示，今年以來，郊縣客戶的比例上升至40%左右，開封城區降至20%，鄭州投資客因為開封價格與鄭州房價差距縮小也隨之明顯減少，克而瑞預測，今年4到5月，鄭州市場有一定程度回暖，反而加劇開封市場的低迷，不少項目整體去化只完成年度目標的20%到30%，全年預計只能完成年度目標60%左右。
加上自2016年以來，以碧桂園、恒大為首等建商大舉進駐開封，使得大陸全國性地產品牌進入開封速度加快，建商加速進入，也拉高了開封房地產市場的貨值。據克而瑞報告顯示，過去兩年，開封市土地出讓量過大，導致目前的存量問題較為嚴重，市場成交量最高的三年（2016到2018年）平均每年市場容量在160億（人民幣，下同）左右，但目前市場上開發商今年計畫推貨量已經達到240億元。
調控政策反覆挨批
業界人士認為，目前開封市場上項目面臨主要難題在於客戶購買力後繼乏力，開封是人口流出型城市，短期內人口上行可能性不高，購房意願不強且收入水準有限，後續去化困難。
不過，對於開封政府的「反覆決定」，中原地產首席分析師張大偉認為，調控不是兒戲，房地產調控政策的公布必須謹慎，制定政策應該預判政策效果，避免實施「隨意性政策」，平穩是房地產市場發展的趨勢，寬鬆與收緊並存，這種隨意改動政策的行為，並不可取。
多管道融資收緊 房市雪上加霜
大陸房地產行業正迎來罕見多種融資管道收緊階段，去年，建商融資收緊政策仍主要針對大陸國內發債管道，但今年監管層已經將防控房地產金融風險的領域延伸到信託、海外融資等，對此專家表示，目前來看不是掐斷而是收緊，融資收緊會加快行業的整合速度，對於高負債率房企來說挑戰更大。
《21世紀經濟報道》報導，中原地產研究中心統計數據顯示，今年是房地產政策最密集的年分，上半年，全大陸房地產調控政策高達251次，相比去年上半年房地產的192次調控，上漲了31%。值得注意的是，在本輪調控政策中，房地產金融風險被頻繁提及，例如，6月，大陸銀保監會主席郭樹清曾表示，要防止房地產企業融資過度擠占銀行信貸資源；7月，大陸監管層連續2次針對房地產信託及美元債發布政策，至此，建商融資各個管道均受到不同程度的阻礙。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，目前，開發貸、房地產信託、內債外債和私募等融資管道一致收緊，這在歷史上非常罕見，此次調控之前，去年11月到今年4月，建商融資環境相對寬鬆，再往前追溯，2017年到去年的前三季，融資環境較為緊張，2016年前三季融資環境非常寬鬆，很多建商都是在2016年大量發債。
至於融資政策收緊的原因，中原地產首席分析師張大偉指出，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要目的是防止出現金融風險，所以最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規範與收緊。
楊紅旭也持相同看法。他說，一方面，大陸要防範重大金融風險傳遞到房地產；另一方面，今年第二季，部分城市出現「小陽春」，房市「過熱」的現象引起了對融資層面的額外收緊。
（記者′／林汪靜）