大陸近年嚴格調控房市、力推租賃房滿足居住需求，但長租公寓品牌「樂伽公寓」近日公告停止經營關閉業務且無力償還欠款，衝擊房東、租客達萬人以上。上海衛民不動產策畫智庫負責人蔡為民表示，實際現況市場變成資本運作遊戲，有些業者只想賺快錢，急於擴張規模大砸人力財力，一旦資金鏈卡住就很容易撐不住。
事實上，近期統計光7月就有6家公寓機構出現經營不善的情形。蔡為民表示，在大家比砸錢之下，有些經營者心態發生變化，好一點是經營不善倒閉，惡劣的乾脆騙到租客或資本市場的資金後跑路。但他認為隨事件頻傳後，正規或大型的長租公寓業者會加速發聲，助推官方盡速推出規範。
高收低租模式存缺陷
今年7月以來，成立僅3年的長租公寓品牌「樂伽公寓」在網路屢傳分公司人去樓空、房東收不到租金等消息。8月7日晚間正式發布公告，確認公司停止經營、關閉所有業務，坦言「高進低出」經營模式存在缺陷。
據每日經濟新聞統計，樂伽公寓涉及的房東、租客在萬人以上，位置囊括合肥、西安、南京、蘇州、杭州、成都、重慶等7個城市。更有租客在網上爆料指稱，樂伽公寓採用都是半年或一年付，受害租客基本損失至少上萬元（人民幣，下同），最高的是交了40多萬房租。
據《長江商報》引述房東與租客透露，樂伽公寓作為「二房東」，從業主手中收購的租賃房源價格，往往還比出租給租客的價格高，對這種「高進低出」的模式大呼不解。
房東東公寓學院創始人全靂指出，「高收低租」模式其實跟與租金貸一樣，是典型的利用資金池玩長租公寓，無形中放大金融槓桿而缺少風險控制，最終經營管理失誤，結果導致房東、租客嚴重損失。
行業進入陣痛洗牌期
近兩年來，大陸長租公寓問題頻出，爆倉、甲醛超標、資金鏈斷裂等新聞層出不窮。該產業也面臨許多挑戰，協信資產管理總經理徐鋒指出，行業正進入陣痛洗牌期，面臨資金壓力和運營能力考驗，現階段利潤好一點的僅約3%至5%；蔡為民則說，除了租金外，業者其實還可連同周邊生活商機包裹在一起，是能細水長流獲利的平台，但太多人都想賺快錢，變成大玩金融遊戲。
設長租公寓風險準備金 呼聲高
伴隨近期「樂伽公寓」等爆雷事件，讓大陸長租公寓又掀起加速制定規範聲浪，北京房地產仲介協會秘書長趙慶祥認為，要儘快推出住房租賃條例，讓租賃行業必須通過立法來建立准入門檻。他認為可由協會牽頭，嘗試建立風險準備金制度，租賃企業按規模繳納風險準備金，一方面對沖經營不善風險，另方面也可控制擴張速度。
對於呼聲頗高的建立準備金制度，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，應積極關注長租公寓企業的金融風險，適當在保證金、準備金等落實新政策，進而發揮防火牆作用，也有助於對租客形成保險作用；同時達到提升長租公寓資金面的監控，也是企業穩健經營的保障。
此外，據《新京報》引述58安居客房產研究院首席分析師張波說，金融手段助力長租公寓規模化的同時，也加劇和提升未來的風險水準。因此建議，對於長租公寓領域的金融管控力道需要進一步加強。
但爆發許多經營危機後，市場對於該產業是否還有信心？據同策研究院與公寓最前線聯合發布《公寓行業七月報告》指出，今年7月從西安萬巢跑路、杭州安閒居資金鏈斷裂、魔房寶涉嫌非法吸收大眾存款，再到樂伽公寓，中小型長租公寓幾乎每周一爆，加上融資環境生變、缺乏健康獲利模式下，讓長租公寓的未來充滿不確定性。
對於產業未來前景，趙慶祥認為，長租行業領域還是有較好的發展前景，目前在住房租賃市場規範發展過程中，肯定會出現各種問題，但隨著租賃制度的完善，這些問題都會逐步得以解決。
（記者／吳泓勳）