正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，2021年房市正式封關，拿下漂亮成績單，六都全年買賣移轉棟數共計267,750 棟，為自2016 年近年低點(低於20萬棟)以來，連續第五年正成長，且熱度僅遜於2011年(約28.8萬棟)縣市合併利多爆量時期，以及2013年(約29.2萬棟)房市景氣最熱絡時期。
回顧2021 年不動產走向脈絡，主要的影響因素有三，分別為新冠肺炎疫情、市場游資過多以及房市利空政策，與台灣房市現況也確實形成了因果關係。
包括一、 疫情打斷了全球化生產的供應鏈，因產能無法如期開出，造成「物以稀為貴」的現象，相關報價紛紛上漲，與營建有關的材料成本也無法躲過這波漲價潮，成為助漲房價的原因。
二、 為挽救疫情衝擊全球經濟體系，實施降息及量化寬鬆政策也讓台灣進入低利且游資氾濫的環境，再加以疫情對台灣的干擾程度遠低於其他國家，也間接讓台灣成為可投資的標的之一。不論是流入台股抑或是台灣房地產的資金，皆造成另類拉抬效應，台股指數、地價與房價連帶攀上新高點。
三、為抑制過熱的房市，政府祭出了實價登錄2.0、紅單納管、限貸令、房地合一稅2.0 等不利房市政策。單就以房地合一稅2.0 來看，雖然延長了短期交易房地適用高稅率之持有期間，若以「養屋」的概念長放，將短期投資轉化為長期租賃即可避開高稅率，額外增加的成本以調漲租金方式轉嫁出去，且持有期間房價仍會上揚，獲利相對增加。
如此一來，對房屋持有者來說，持有期間租金與房價的雙漲空間，或多或少可消抵修法後高稅額的負擔程度，阻嚇效果恐會打折扣。
陳孟筠指出，從上述說明可得知，這波疫情可謂是把雙面刃，意外救了台灣房市，把房市再推升到一個新的高度，但同時也打破了常規的市場交易機制。她說，隨之而來的考驗也不少，當熱潮退去後，資金抽離、升息壓力會緊接而來，業者不可不慎。
她認為，近兩年來資金過度集中在住宅市場中，但台灣少子化問題愈發嚴重，未來的就業勞動人口也會降低，人口紅利並不會長久持續，也會造成剛性買盤鬆動。
因此同業未來佈局方向應以可因應人口生活機能作為買盤著力點，轉往收益型不動產發展，例如休閒不動產，創造新的需求端契機點，同時也能分散風險。
(中國時報/謝坤成)