台灣首部「租賃專法」將在6月27日實施，每年租金上看2400億元的租賃市場，將面臨重大變革，今年可謂「租賃元年」。房地產業者預期，未來租屋契約將終結「私」契，改採定型化住宅租賃契約的「公」契，並且衍生出龐大的「包租代管」商機，每年上看百億元。
不過，正值實價登錄修法之際，包租公（婆）族群恐將面臨直接衝擊，未來租金行情不免被要求全都露，這也是大勢所趨。
定型公契 租金實價登錄
美商ERA易而安不動產學習長顏明輝表示，內政部在去年元旦公布實施定型化租賃契約，並將從今年6月27日正式實施「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃專法），業者必須成立租賃公司加入租賃公會、繳納保證金，以包租代管方式，才能承作住宅租賃業務。
顏明輝表示，預期租賃專法實施後，租屋市場將面臨嚴酷考驗。以往屋主出租房子不必強制採用官方版租賃契約書，但新法上路後，「私契」無效，否則將受到房客強勢申訴的挑戰。
對於屋主、包租公（婆）來說，顏明輝分析，租賃專法上路後，會有四種選擇：一是自行出租，自行管理，不必支付業者服務費、不必實價登錄，但須使用官方新型租賃契約書；二，委託房仲業代租房屋，支付業者服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書。
9成房東漏報 稅收黑洞
第三，委託租賃公司包租代管，支付業者服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書，但可享所得稅及房屋稅優惠；四，委託社會住宅的得標公司包租代管，支付業者服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書，除享有更高的所得稅及房屋稅等優惠，更獲得房屋修繕補助及租金補貼。
永勝資產科技集團執行長徐銘達表示，目前全台住宅租賃市場，包括租屋、社宅、空屋、學生住宅等，應有150至200萬戶，年租金有1200億至2400億元。不過，該市場向來最難管，是稅的大黑洞。許多房東不願繳稅，隱藏出租事實，比重高達9成。
6000免稅額 沒有吸引力
徐銘達表示，專法雖端出每月租金6000元內可免稅，「但在租金動輒數萬元的雙北，6000元實在很難打動房東！」要到桃園以南租金普遍在6000元以下的縣市，才可能讓房東配合實價登錄。何況，專法雖有定型化租賃契約的規定，但並沒有吹哨條款，除非房客檢舉或糾紛發生，否則房東普遍仍不願報稅。
總體來說，徐銘達認為這部住宅租賃專法，「起碼比營建署的租屋服務平台，好上10倍以上！」預期桃園以南有房東減稅誘因的都會，可望衍生可觀的包租代管商機。以100萬戶房子出租，1戶1年代管服務費1萬元估算，商機上看100億元。
(中國時報／蔡惠芳)