2019年以來，外資的身影頻頻活躍在中國商業地產大宗交易市場上。資料顯示，截至今年3月底，黑石、凱德等外資機構，在大陸的大宗房產交易累計金額已超過300億元（人民幣，下同）。戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵指出，外資主要集中在北京、上海，並有向二線城市前進的趨勢。
《21世紀經濟報道》指出，黑石集團先以4.8億美元收購美國商業地產巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和南韓3家購物中心50%股權；又以70.23億港幣收購海航地產開發子公司香港國際建投69.54%股份；最近又爆出擬以15億美元收購上海長泰廣場。
陸去地產化 大量拋售
此外，凱德、基匯資本也是主流買家，上海浦發大廈、上海MixC萬象城等A級辦公大樓剛被他們收入麾下；3月28日，啟城投資、顥騰投資宣布聯合瑞士合眾集團和中東家族財富基金等境外機構投資者，對位於北京市中關村核心區的地標性建築鼎好大廈完成了戰略收購，此次交易是迄今北京最大商業地產外資收購專案之一。
現階段外資頻頻入華收樓的原因何在？業內人士認為，2018年，首先，中國去槓桿、去地產化的大勢使不少企業拋售資產，市場出現更多的優質資產；另一方面，融資管道收緊則使內資機構募資困難，出價能力逐漸下降。
劉兵認為，外資現階段大規模進入大陸商業地產市場，除了對市場變化反應迅速，同時也是對中國經濟未來發展態勢的看好。因先前在日韓買超的外資機構逐漸主動將中國的重要性提升。
成本低 將續吸引外資
「商業地產辦公樓是中國經濟的晴雨表，外國的私募基金看好目前中國的經濟發展，在這種情況下，認為有必要搶占中國一線城市的商業地產資源。」劉兵表示，「最近新加坡、美國、歐洲資金都在進入中國商業地產領域，這是一個非常明顯的趨勢，且主要集中在北京、上海。」
「從北京和上海的成交額上來說，北京的成交量大約是上海的三分之一。不過，上海多是投資週期性的交易，但是在北京，成交多是以自用型、長期持有型的內資為主，他們沒有頻繁出售的意願，所以北京外資進入的機會較少。」仲量聯行北京研究部代理負責人米陽分析。
米陽認為，隨著越來越多的外資進入中國房地產大宗交易市場，會令這個市場更加活躍。此外，劉兵預測，由於資金成本低，決策速度快，2019將是外資繼續爆發的一年。
城市發展潛力 深圳居冠 成都看好
根據恒大研究院發布的《2019年中國城市發展潛力榜單》，深圳、北京、上海、廣州位居大陸城市中長期發展潛力榜前4名，深圳是全大陸城市發展潛力的榜首，二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前5-10名。
大陸恒大研究院，最新發表了一項有60多個指標、進行一年多的城市發展研究，研究指出，城市發展「長期看人口、中期看土地、短期看金融」，目前大陸買樓需求人口已經過了高峰，中國20-50歲人口於2013年見頂，意味著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代。
「城鎮化、居住改善、城市更新」三大紅利將支撐中國房地產市場未來平穩發展。從區域看，中國進入城市群都市圈時代，人口持續向一、二線大城市流入，向大都市圈和區域中心城市集聚，三、四線城市以下人口，未來將繼續大幅流出。
報告指出，深北上廣四大一線城市，穩居中長期發展潛力榜單前4名，二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前10名，深圳是大陸城市發展潛力榜首，其次為北京、上海、廣州，東北地區有超過8成的城市位於200名之後，發展潛力總體靠後。
根據基本面排名，2019年發展潛力百強城市中有96個位於19個「大城市群」，大城市群是大陸當前以及未來發展的重點，長三角、珠三角、京津冀三大城市群是其中最成熟的三個，以全大陸5%的土地面積，卻集聚了23.3%的人口，創造了39.3%的GDP，在三大城市群外，以成都、重慶、武漢為核心的成渝、長江中游城市群最具發展潛力。
報告將2019年百強城市劃分成3個檔次，其中深北上廣等15個城市為第一檔，成都、武漢等25城為第二檔，蘭州、徐州等60城為第三檔。
在房市價格方面，已經明顯調整的部分一二線城市及周邊房價將逐漸趨穩，如供給不足或存在一定上漲壓力；前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三、四線城市存在調整風險。
（記者／許昌平）